O inventário já é por si só um procedimento que assusta por conta do tempo que pode demorar para ser finalizado.
E não raras vezes os bens que foram deixados pelo falecido estão irregulares.
Dentre as irregularidades mais comuns está a falta de registro do imóvel.
Tenho certeza que você conhece alguém que faleceu e deixou como herança somente a casa em que residiu a vida toda.
No momento do levantamento da documentação, os herdeiros daquele falecido se deparam com a informação de que a casa que sempre acreditaram que era do seu pai, na verdade está registrada em nome de um terceiro.
Como resolver essa situação? Seria possível fazer um inventário?
Neste artigo explicaremos como você pode resolver o seu caso, abordando o passo a passo que você precisa seguir para identificar qual é, de fato, a situação do bem e em cada uma delas qual é a solução cabível, inclusive realizando a abertura de inventário, se for o caso.
1 – A escritura pública do bem está atualizada?
Antes do desespero por completo, é necessário que os herdeiros se acalmem e observem um primeiro ponto: a escritura pública que tem em mãos está atualizada?
Caso não esteja atualizada, é necessário que se dirijam até o cartório de registro de imóveis em que está registrado o bem para solicitar a via atualizada.
Isso porque, existe a possibilidade de que o bem já tenha sido transferido para o falecido e que ele, ao tempo da sua morte, já fosse o proprietário do bem.
Dessa forma, sendo o falecido o proprietário registral, é possível seguir os trâmites do inventário para transferi-lo aos herdeiros tranquilamente.
2 – O falecido comprou o bem de alguém, mas não o registrou?
Por outro lado, confirmando-se que o bem realmente está em nome de um terceiro, é necessário averiguar se esse terceiro e o falecido efetuaram uma transação de compra e venda, que por diversos motivos pode não ter sido concretizada.
Em alguns casos (exemplo 1), é muito comum que, apesar da venda ter sido quase que perfectibilizada, com a quitação do valor o vendedor tenha falecido sem outorgar (assinar) a escritura pública de compra e venda, fazendo com o que o bem permanecesse registrado em seu nome.
Por força da lei, em situações como essa o bem ainda pertence ao vendedor, o que à primeira vista pode parecer um problema. No entanto, não é bem assim.
Isso porque, se o valor do bem já havia sido quitado e o contrato assinado pelo falecido e pelo vendedor não admitia arrependimento, os herdeiros podem requerer a adjudicação compulsória, suprindo a outorga (assinatura) da escritura pública pelo vendedor que já havia falecido.
Ah Drª, mas o vendedor não faleceu não, como que faz nesses casos?
De qualquer forma, é possível realizar a adjudicação compulsória caso o vendedor se negue a realizar a outorga da escritura pública.
Por outro lado (exemplo 2), há também casos em que a escritura até foi outorgada pelas partes, mas não foi registrada em cartório pois uma das partes faleceu, ato este que é indispensável e configura a fase final para realizar a efetiva transferência do bem.
Nessa situação, alguns tribunais/cartórios entendem ser possível o registro da escritura pública em cartório independente da existência de inventário. Por outro lado, outros entendem não ser possível, afirmando ser necessário abrir o referido procedimento para realizar a transferência do bem.
Dessa forma, é importante ter um atendimento jurídico especializado, que saiba como proceder no seu caso.
Para que você possa entender melhor qual é a sua situação, identifique em qual etapa da negociação a venda foi interrompida:
- elaboração do contrato de compromisso de compra e venda
- momento de outorga (assinatura) da escritura pública (exemplo 1)
- momento do registro da escritura pública no cartório (exemplo 2)
3 – O falecido somente tinha a posse do imóvel?
Ainda, nossos tribunais brasileiros, em especial o STJ entendem ser possível a realização de inventário dos direitos possessórios sobre o bem.
Mas como assim os direitos?
Pense no caso que citei no começo deste artigo. Imagine que seu pai faleceu e deixou uma casa na qual ele residiu por toda a vida e após a sua morte você descobre que a casa não estava constituída sobre titularidade dele.
Seria necessário realizar a regularização desse bem para só então poder inventá-lo? A resposta é não.
Em casos como esse, em que há a existência efetiva dos direitos possessórios e a qualidade da posse pelo falecido, os tribunais entendem ser possível a partilha da posse.
Logo, o bem pode ser levado a inventário, ainda que não exista a escrituração.
E o entendimento STJ vai além. Apesar de o presente artigo falar sobre bem imóvel, é plenamente possível alegar a posse de um bem móvel, como um carro ou uma moto.
4 – Seria possível realizar usucapião?
Muitos pensam que pelo fato do imóvel não estar em nome do falecido, a solução seria realizar de pronto a usucapião.
Mas essa não é a realidade, pois esse procedimento será sempre a última opção. Isso porque, como você pode observar, existem outras formas de regularizar um bem deixado pelo falecido, que inclusive são mais rápidas.
Como regra, a usucapião será utilizada sempre que não for possível realizar a adjudicação compulsória ou o próprio inventário em si.
Alguns insistem em utilizá-la pois é uma forma de aquisição originária da propriedade. Ou seja, não há pagamento de imposto, ao contrário do que acontece no inventário, por exemplo.
Como regra, a usucapião será realizada quando o imóvel não tiver registro ou transcrição (era o nome que se dava ao registro antigamente).
Portanto, não se recomenda tentar a usucapião como primeira opção, até porque ela exige outros requisitos, que obrigatoriamente precisam ser cumpridos.
Conclusão
Ao final da leitura deste artigo, você pode perceber que a irregularidade de um ou alguns imóveis deixados pelo falecido não precisa ser um bicho de sete cabeças.
Pelo contrário, ao se deparar com uma situação dessas é importante buscar auxílio com um(a) advogado(a) especialista, que irá verificar qual o procedimento adequado para o seu caso: inventário, simples registro ou até mesmo adjudicação compulsória.
No entanto, é importante saber que o que foi dito neste artigo não se esgota aqui, já que existem peculiaridades de cada imóvel que precisam ser avaliadas.
Dessa forma, com o auxílio jurídico adequado você evitará a demora excessiva de um procedimento que por si só já é demorado, bem como a oneração desse procedimento, gastando um dinheiro que muitas vezes você sequer tem.
Deixar de fazer o inventário não é uma opção. Falamos mais sobre isso nesse artigo aqui.
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