É muito comum no Brasil a situação irregular de imóveis.
A irregularidade pode se dar pelos mais variados motivos: uma construção que não foi averbada na matrícula do imóvel, uma compra e venda que não foi registrada, uma aquisição feita por meio de contrato de gaveta, uma escritura pública que não foi lavrada, etc.
Em vida esse tipo de questão já não é das mais fáceis de resolver, agora imagine quando o dono do imóvel falece e os herdeiros descobrem que o proprietário registral é outra pessoa? Ou que o imóvel não tem matrícula? Ou pior, que o imóvel foi adquirido regularmente mas o vendedor não outorgou a escritura pública?
Se instaura o desespero, afinal, o falecido sempre morou naquele imóvel.
O primeiro passo que os herdeiros precisam tomar é identificar o tipo de irregularidade do imóvel, pois às vezes é possível resolvê-la de uma forma mais simples do que se imagina.
Importante deixar claro que o “simples” pode dar muito trabalho no futuro se os interessados não buscarem o auxílio de um profissional qualificado para orientá-los, pois quando tratamos de imóveis irregulares em inventário, é necessário se atentar aos prazos, ao recolhimento de impostos e principalmente à escolha da via correta para regularizar e partilhar o bem.
Temos basicamente 4 opções de como resolver as irregularidades e abaixo vamos explicar brevemente:
1 – Irregularidades que o inventariante pode resolver
Nesses casos, os herdeiros abrem o inventário normalmente e após a nomeação do inventariante ele mesmo pode resolver algumas questões:
- abrir matrícula de um imóvel que só tenha transcrição (normalmente acontece com imóveis mais antigos);
- pendências de IPTU, ITR, INCRA;
- requerer averbação na matrícula de benfeitoria ou construção no imóvel; e
- notificar o vendedor para que faça a outorga da escritura pública.
Essas são irregularidades que podem ser resolvidas sem grandes problemas, mas que como dito precisam ser feitas com o auxílio de um profissional especialista.
2 – Inventariar a posse
É possível também que o falecido não seja o proprietário registral do bem. Ou seja, o bem tem matrícula, está tudo ok, mas o falecido, que residiu por mais de 10 anos no local, por exemplo, não é seu dono “no papel”.
Se ele não tiver nenhum tipo de documentação comprovando a compra do imóvel, que não está registrado nem escriturado, é possível que os herdeiros façam o inventário da posse desse bem para que então posteriormente o regularizem, com a usucapião, por exemplo.
A grande questão aqui é que o inventário é como regra o meio correto para se transmitir os bens deixados pelo falecido aos seus herdeiros, sendo que a usucapião deve sempre ser a última opção.
Ou seja, é preciso analisar se é caso de levar os direitos de posse sobre o bem para então depois fazer a usucapião do bem, se for o caso.
3 – Adjudicação compulsória
Esse caso é mais específico e acontece quando o falecido adquiriu um bem, mas por algum motivo o vendedor não outorgou a escritura do imóvel. Ou seja, mesmo com o valor pago, com um contrato de compra e venda regular, quem vendeu o bem não o transferiu.
Nesses casos, sempre que houver essa recusa e os herdeiros puderem comprovar que houve o pagamento do valor acordado, assim como que foi firmado um contrato sem cláusula de arrependimento, os representantes do promitente comprador, nesse caso os herdeiros, possuem o direito real à aquisição do imóvel.
Logo, poderão exigir a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, realizando a transferência do bem.
4 – Usucapião
A usucapião é sempre a última opção, pois é um meio de adquirir a propriedade de forma originária, inclusive sem pagar impostos, diferentemente do que acontece com a transmissão de um bem em inventário.
A usucapião é sempre indicada quando a transferência do bem não puder ser feita das formas acima mencionadas e quando houver o preenchimento dos requisitos da usucapião.
Existem algumas modalidades e todas dependem do tempo de posse do imóvel e como ela se deu, se foi pacífica, mansa, etc.
Independente do tipo de regularização que for feita, o mais recomendado é que os herdeiros busquem auxílio jurídico antes de optar por alguma delas, pois nem sempre o caminho que parece ser mais fácil será o menos custoso.
Para identificar o que é correto é fundamental estar bem assessorado, com um profissional especialista que poderá identificar a forma mais rápida, correta e menos custosa para resolver as irregularidades dos imóveis deixados pelo falecido.
Inclusive, sobre outras irregularidades e formas de resolução, indicamos a leitura do artigo:
“Meu pai não registrou os imóveis, posso fazer inventário?”
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